行业展望：2022年中国物流园区商业模式及未来发展趋势分析解读

伴随中国经济几十年高速发展，物流业发挥了基础性、关键性作用，是经济循环中的关键一环。

物流园是物流业高速发展之下形成的新生业态，也是中国区域物流系统规划中的重中之重。国家在2019年和2020年连续两年发布全国物流枢纽城市，意在从国家战略高度引导全国核心区域物流枢纽建设和园区布局。

一、物流园区究竟是做什么的？

现代物流园是为了实现物流运作地规模化、集约化，按照城市空间合理布局要求，集中建设并由统一主体管理，为众多企业提供物流基础设施和公共服务地物流产业集聚区，众多不同类型的物流企业能够共享相关基础设施和配套服务，专业化组织物流活动，优势互补，发挥整体优势，产生规模效益。具有功能集成、设施共享、用地节约地优势。
物流园区是物流节点集中组织和管理的场所，其依托规模化的物流设施设备，对物流活动进行综合处理，从而达到降低物流运营成本、提高物流运作效率和水平的基本目的，是具有产业发展性质的经济功能区。物流园区从空间上积聚了产业链上下游企业，从功能上涉及到生产、加工、销售、配送等供应链各个环节，通过合理的空间布局、有机的功能组合、优化的资源配置以及信息系统整合发挥其系统整体优势。
物流园区是物流地产的分支，其已成为物流领域的投资热点，并出现了各种类型的物流园区投资项目。

二、物流园区类型分布及经营形态

分法一：是物流园区按经营主体、产业依托、功能定位和需求等划分，可以分成若干种类型。如图：
分法二：从物流园区经营形态上划分，有生产型、仓储型、配送型、服务型、综合型等五种形态。

1.生产型的物流园区

生产型的物流园区，是以生产为主导、以其他为辅助的经营形态物流园区。如对餐饮行业来讲，单品类生产、跨品类生产的物流集散区域，都属于生产型物流园区，如鸡类生产加工区域、蔬菜与菌菇生产加工基地、酱汁生产加工区域。生产型物流园区大多是由中央厨房、中央工厂衍变而来的。
2.仓储型的物流园区

仓储型的物流园区，是以仓储为主导、以其他为辅助的经营形态物流园区。如对果蔬行业来讲，大型中央仓库、周转仓库、分销仓库等集散区域，都属于仓储型物流园区，如蔬菜周转集散区域、果品仓储集散区域，北京四道口冷冻仓库即属此类。仓储型物流园区是由大型仓储设施集合而成的。
3.配送型的物流园区

配送型的物流园区，是以配送为主导、以其他为辅助的经营形态物流园区。城市物流、跨区配送、干线物流等配送集散地，都属于配送型物流园区。当然，有以城市配送为主的，有以农村配送为主的，有以河流配送为主的，有以航空配送为主的…应以自身核心业务界定。
4.服务型的物流园区

服务型的物流园区，是以服务为主导、以其他为辅助的经营形态物流园区。如以金融服务为主、以托运服务为主、以财务服务为主、以海关服务为主。现实经济运行，服务型物流园区往往要配套生产型、仓储型、配送型的物流园区，以形成自身核心优势，这也是物流园区战略设计的命题。
5.综合型的物流园区

综合型的物流园区，是在生产、仓储、配送、服务等方面都涉及的物流园区，此类型物流园区在功能上没有太多区隔，也不偏重于某一领域。现实经济运行，综合型的物流园区类型较常见。

三、物流园区的发展现状分析

近几年，我国物流园区规模不断扩大。中国物流与采购联合会、中国物流学会先后于2006年、2008年、2012年、2015年和2018年组织了五次全国物流园区（基地）调查。2006年我国包括运营、在建和规划的各类物流园区仅207家，2015年突破1000家，2018年增至1638家，比2015年的1210家增长428家。3年间，我国物流园区个数年均增长10.7%。在1638家园区中，处于运营状态的1113家，占67.9%；处于在建状态的325家，占19.8%；处于规划状态的200家，占12.2%。
而从非官方统计、从实际发展推断来看，我国各类物流园区的数量至少在数千家！如果纳入一些不完全符合园区标准的小散园区，这个数字应该有上万家。按照我们国家的行政区划，全国地级以上城市287个，县级市和县2100个，市辖区852个，合计3239个。

四、物流园区的商业模式

1.公路港模式

公路港模式是当前国内物流园区运营管理最成熟、数量占比最高的模式。其在掌握大量车源信息基础上通过物流信息平台实现货源与车源结合，极大地降低了物流成本。然而在进一步扩张方面面临资金和管控瓶颈。
2.商贸物流地产模式

商贸物流地产模式是伴随着商贸批发市场的发展而壮大起来的，通过品牌优势低成本拿地打造商贸群，引进商户进一步带动配套物流园区建设。然而随着电子商务发展，批发型贸易市场面临萎缩。
3.货运枢纽模式

在边境口岸、港口、铁路货场、机场附近，通过多式联运，打造具有较强集散能力的货运服务型物流园区。可以依托铁路货运站打造铁路物流基地，然而其必须依赖特殊交通条件，很难在其他地区复制推广。
4.工业物流地产模式

其利用国外产业投资基金私募较低成本的资金用于在国内的快速扩张
5.综合服务物流园区模式

该模式能够整合仓储、配送、零担物流、专线运输、商贸交易等功能，通过相互带动而形成较强的集聚辐射带动能力，是一个可为城市提供综合物流服务功能的物流园区。
6.电商物流园区模式

五、国内物流园区面临的发展问题

中国的物流园区还存在一些发展上的问题。
从宏观上看，主要表现在：
1.物流园战略不够清晰。

包括价值体系的设计、体系的设置，以及功能定位和核心布局，还有很大的改善空间。很多地区的园区是分化的，有些地区的园区是闲置的，有些园区是作为圈地目的，没有进行科学需求分析，要对地区未来的需求作分析，然后作科学的规划。
2.运营方面的问题。

这个运营方面包括业务流程、功能设施、定价体系，技术支撑、标准、诚信体系建设。土地、资金、人才这些方面还比较缺乏。园区与园区之间的互联互通不足。未来的园区需要进行互联互通，进行大规模的社会化协同，但是我们现在目前还是分散发展的。
3.面临各种新的挑战。
1）数字化挑战。

因为过去园区大部分是工业化前中期的基础设施，但是面向未来，比如像德国提出智能服务世界，工业3.0到4.0到5.0，数字化的进程，再加上数字化的商业模式，才能形成智能化的世界，从而对生产、流通、消费，对第一、二、三产业进行很好的支撑。
2）物流平台挑战。

很多平台型的物流企业、数字化的物流平台对传统的物流园区带来很大的冲击，这些数字平台需要的实体的物理面积越来越小，但是它们可以无边界地进行整合资源，对传统的物流园区带来很大的挑战。
3）经济社会发展迭代的挑战。

消费升级之下，生产方式、流通方式、生活方式的变化，个性化需求，会对物流园区带来挑战。因为这个世界是快的，你只有对世界作出迅速的反应，才能取得更多的收益。
4.供给侧方面的问题。

比如土地要素价格不断的上升，另外就是政策的协调方面存在一些问题，特别是有些地区，它进行功能疏解，把一些物流园区疏解出去了，另外物流园区在一些城市地位还有待提升，有些时候规划中的协调、用地保障，一些法律法规都需要健全和完善。一些当地的政策，某种程度上制约了物流园区的发展。从微观上看，主要表现在：
1）物流园区小、散、乱，发展滞后。基本上是以孤立的园区为主，全网布局的园区目前还比较少

2）收入模式单一，以租金为主要形式。

5.资金短缺周转困难物流园区作为基础设施建设项目，具有投资规模大、回收周期长等特点。不少物流园区出现资金周转困难，其中，西部地区物流园区对资金需求更为强烈。
6.园区运营环境有待继续改善目前，物流园区发展还存在一些政策障碍。如规划获批难、用地难、拆迁难、建设难、行路难、进城难、融资难、“营改增”后运输服务税负增加、不合理的行政性收费等。同时，劳动力成本上升、周边交通受限、创新驱动不足、同质化竞争和有效需求不足等问题，也是制约物流园区发展的重要问题。我国物流园区发展趋于集约化和网络化，对于物流园区的开发商来说是一个非常大的机会，但投资、建设和运营管理仍处在不健全阶段，与现代智慧物流园区的发展方向严重不匹配。

六、国内物流园区面临的发展问题

1、平台化
园区应该是融合、联动、协作平台物流园区的智能化、人与服务、技术设备，包括货车各种设施可以互联互通，园区与园区之间的互联互通，实时感知，对各种运作进行优化，实现智能化，线上线下的融合，物流基础设施和商业有机的结合，物流园区与城乡与产业的联动发展，特别是产业的联动发展，也就是物流园区怎么样和第一、二、三产业，特别是农业和制造业怎么样进行协同发展，这是一个非常重要的方向。
2、 智慧化
在互联网时代，开放、共享、智慧的供应链成为发展方向，实现仓储设施网络化、协同化成为趋势。随着物信息系统、物联网、计算机视觉、机器人、大数据等技术在物流领域的广泛应用，物流变得越来越智慧，智慧升级将成为仓储物流的发展方向。智慧物流园以全面连接、数字转型、智能升级为特征，通过信息互联网和设施物联网加速园区业务的在线改造，通过自动仓库、拣选机器人、AGV、自动分拣系统等设备以及仓储管理系统等软件的应用，构建起一套完整的智能仓储物流解决方案，减少园区人员的简单重复劳动，使园区运营实现可视化、可追溯和可预警，让物流管控更加精细、高效、透明、智能，帮助客户真正实现降本增效。
3、专业化
专业物流园兴起近年来，冷链物流园、电商物流园、汽车物流园等专业物流园增加较多，这是市场驱动下的结果。除了智慧化、标准化以及园区合理布局规划等发展特点外，专业化的物流园区逐渐兴盛。我国物流业的发展以及其中部分细分领域的异军突起，进而推动着物流园区向专业化领域发展,特别是依托诸如钢铁、汽车、家电、电子商务、食品医药冷链等产业，兴起了大量的专业物流园。以冷链物流园区为例，随着居民消费水平的提高以及对食品安全越来越关注，冷链物流高速发展，进而促使了冷链物流园区的大规模兴起。
4、高端化
这是指从各地物流园区在地方政府牵引规划下正在加大转型升级。中国物资储运协会名誉会长姜超峰在接受记者采访时指出，物流园区的升级取得了较大进展，主要表现在装备、基础设施等的水平都在不断提升，尤其在托盘共用、配送车辆、共同配送等方面表现突出。物流园区的业务形态在发生变化，正朝着现代化的方向走，通信、运载、装卸等技术也在提升。