2020年前七个月,仓储市场发生了哪些变化?

[罗戈导读]高标仓、冷链仓、智能仓储迎来更多机会。

我国仓储物流市场投资规模在万亿规模,超过90%以上的仓库均为传统仓库,立体库占比26%,高标仓比重仅为5%~10%。从今年前七个月来看,所有行业都受到疫情的影响,对于仓储物流来说,一方面疫情一定程度影响了物流园区的运营、推高了仓库的空置率,但三方物流和电商的需求在二三季度得到了释放,疫情带来的消费行为转变使仓储需求增大;另一方面,电商业务不断推动高标仓的发展、冷链物流成为强劲的驱动力、疫情带来的刺激让仓储物流更加重视智能化,高标仓、冷链仓、仓储智能成为关注焦点。以深耕高标仓的巨头普洛斯为例,2020年前六个月,普洛斯中国新签租约和续租总面积达740万平方米,同比增长48%。

(2019年物流地产行业前五为普洛斯、万纬、宇培、嘉民、易商)

高标仓、冷链仓迎来大机会

近年来,高标准物流仓库租赁势头强劲,需求也呈现多元化发展趋势。除电子商务和第三方物流外,生鲜食品、餐饮供应链等企业也趋于活跃。2020年因为疫情,电商特别是生鲜店(冷链)的发展加速了,人们进一步地认识到了高端物流仓储的重要性。

高标仓的主要客户是电商平台、高端制造业以及第三方物流等,中国网购市场规模持续扩大,电商平台对于仓库的需求量逐步增多,主流电商平台阿里、京东苏宁等均在不断投资高质量的仓储设施,特别是京东的亚洲一号仓库成为国内高标仓的典范。高标仓可实现作业高度机械化、自动化和智能化,叠加5G等新技术的应用,可大幅度既提高运行效率,减少对人工的依赖,有效提升货物周转效率进而降低库内运营成本,提升企业供应链效能,也能降低全社会仓储成本。目前高标仓等优质资产严重不足是仓储物流领域的短板。

(数据、图片来源:物联云仓)

4月30日,中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,指出优先支持基础设施补短板行业,试点范围中包括仓储物流、高科技产业园区、特色产业园区等概念。REITs把重资产做成轻资产,很好地解决了仓储物流重资产投资的现金流问题,有助于盘活中国万亿级仓储物流业市场,降低企业融资成本,中长期提升仓储物流行业的经营绩效。

(图片来源:中信建投)

由于高标仓具有客户实力雄厚、租约时间长、空间利用率高、项目选址优越、自动化水平先进、合规属性强等特点,完全符合REITs的优质资产要求,是此次政策受益的重要基础设施,这对于仓储物流迅速回笼资金有很大帮助。

2020年冷链物流市场规模将达到4850亿元,冷链物流迎来了前所未有的政策扶持和发展机遇。今年仓储物流市场医药类和食品生鲜类的需求十分踊跃,冷链类租户成为物流市场的新兴驱动力。由于冷链类等新兴租户类型对仓储物业的硬件要求较高,业主不断提升自身物业条件以适应未来需求的持续升级。7月10日,七部门联合印发文件《关于扩大农业农村有效投资 加快补上“三农”领域突出短板的意见》,强调要加快农田、农产品仓储冷链物流设施建设。

目前中国人均冷库容量远低于发达国家,而REITs有助于改进现有冷库区域、结构不均衡局面,提高冷库的资产收益率,加速冷链行业的快速迭代。

京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、长江三角洲等区域仓储平均租金高于非重点区域,北京、上海、广东仓储租金水平最高,空置率处于10%以内,也符合REITs试点中重点区域与优质资产的要求。

3月6日,中国内地首单可扩募新零售基础设施REITs产品“菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划”扩募获上海证券交易所批复,本次扩募发行规模8.85亿元,募集资产均服务于智能骨干网的现代化物流枢纽。6月29日,深创投携苏宁设立第三期高标准物流仓储基础设施REITs基金发行规模达26.54亿元,产品底层资产为建筑面积超60万平米的物流仓储资产。

智能化、数字化仓储十分火热

随着仓储自动化、智能化的发展,仓储行业变成了一个技术密集型和资金密集型的行业。专业化分工不断加强,仓储服务业的独立性全面加强。

这些给商品流通带来的几个变化:

(1)粒度变小:从以箱为单位变成以件为单位,2B业务2C化;

(2)频次加快:由于仓储作业边际成本的降低,库存周转加速,频次增高,周期变短;

(3)距离变短:由于云仓系统的出现,商品可存放在体系内任一节点,实现就近发货,就近退回,导致配送距离变短;配送方式多样化:

(4)以仓储为节点,组合距离与时效,产生多种组合的配送方式,实现物流行业的进一步细分。

业内专家认为,通过这些可以预见商品流通的大型枢纽将出现,产业链分工越来越细,企业需要更注重打造自身的核心竞争力,从求规模变为求效益。而效益是与仓储智能化、数字化息息相关的。

今年前七个月仓储物流领域十分活跃,融资和IPO都很受瞩目:德马科技科创板上市;兰剑智能科创板申请获得受理;发网物流完成5亿元D轮融资;极智嘉宣布在年初完成C2轮融资,标志着极智嘉在年初完成的C轮(C1+C2)融资总额超过2亿美元;凯乐士完成数亿元D轮融资;Syrius炬星获逾千万美元A+轮融资;中科微至完成2.3亿元融资;牧星智能完成近亿元A1轮融资;坤厚自动化获得数千万元Pre-A轮融资;梅卡曼德获得过亿元B轮投资……这些企业的核心客户包括顺丰、菜鸟、三通一达、京东、苏宁、百世、亚马逊、唯品会等诸多行业标杆企业,他们良好的发展势头以及受到资本青睐,与仓储物流智能化需求强劲密切相关。

2020年在疫情的冲击下,人们比以往都更深地意识到:重度依赖人工的体系十分脆弱并且风险巨大,一旦出现特殊情况造成人力供应出现问题,整个体系就全乱了。一方面,仓储物流需要智能化来实现帮助人工、提升效率、远程监控、应对订单高峰等;另一方面,仓储智能化是对于环环相扣的供应链的有效保障,为供应链的可持续发展、供应链风险的防控增强了“免疫力”,让企业在突发状况、行业变更、业务巨变等情况下尽量保持顺畅运行。

(图片来源:罗戈研究

仓库不仅具有储存的功能,同时,仓储要与运输、物流信息、物流作业等形成一个有机整体,通过物流的管理和优化,降低物流运输成本。仓储业的数字化升级一直是重点和难点,仓储的数字化应具备以下几点:加速仓储的运作流程;增强可视透明度;消除差错和人为失误;实时同步;增加柔性和灵活配置;改进仓储空间管理和优化。针对仓储数字化升级,今年《数字化仓库基本要求》、《数字化仓库评价规范》两项行业标准编制进程工作也在不断加快。

巨头们的举措

新零售线上业务的发展,加大了消费市场对物流仓储的需求,物流地产更是在危机中迎来新发展机遇,即使在受疫情影响较大的时期,巨头们也有很多举措:1月,易商红木(ESR)与GIC出资5亿美元成立合资公司,投资中国物流地产;2月,普洛斯杭州下沙冷链自动化库正式投入运营;3月,普洛斯正式携手惠州港荃湾港区建设国际物流中心项目……

今年多家快递巨头布局物流地产也证明这一点。4月23日,顺丰控股发布公告,公司子公司顺华有限公司拟与中信资本控股有限公司的子公司共同设立物流地产基金,基金的目标规模约为3.5亿美元;5月2日,圆通全资控股的上海圆弘置业有限公司成立。

电商巨头对于仓储物流更是势在必得:京东物产于2018年开始独立经营,通过投资开发、资产运营管理和多元化增值服务,为全行业合作伙伴提供现代化高标仓库和一体化产业园的综合解决方案。截至2020年3月31日,京东物流运营超过730个仓库。包括京东物流管理的云仓面积在内,京东物流仓储总面积约1700万平方米。6月8日,京东物流宣布2020年将升级“千县万镇24小时达”时效提升计划,拟投用亚洲一号达到12座,全部面向二到五线城市;新建扩建城市仓和转运仓13座。6月17日,京东物流投用了亚洲首个全流程智能柔性生产物流园——京东物流北斗新仓。

(京东物流北斗新仓)

6月30日,苏宁西安、青岛两大物流园奠基,这是苏宁进行智能化仓储建设和布局的重要举措。7月27日,苏宁针对入仓商户,正式宣布三年仓储费用减免的重大利好,将全面开放全国46个大区,涵盖区域中心仓、前行仓、冷链仓等在内的100余座仓库。苏宁同时宣布,2025年将在核心经济带完成2000万平方仓储基础设施布局。

作为全球集装箱航运物流巨头,马士基在中国首个全自动化仓储项目于7月15日在宁波启动运营,一期项目拥有两栋仓库,一栋高标准仓库,一栋全自动仓库,仓库堆存位共2.2万个,可同时存储5万立方米货物。

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